【企業診斷】千萬打造共享辦公室 首月出租三成

2019-11-11 15:11:17 editor 37

【中小企特區】近年澳門吹起一股創新創業風潮,但街舖、寫字樓、工廈租金高企。本地居民蔡志勇、許國亮看好本澳創業風潮帶動下的共享辦公室前景,合資一千萬建立“MSPACE”服務式共享辦公室,提供六十個二至六座位的獨立辦公室,開業約一個月租出已逾三成,未來也希望將此模式複製至大灣區,為本地及灣區居民提供多一個平台。

萬五呎空間智能化

蔡志勇、許國亮表示,全球各地近年興起共享辦公室,鄰近的香港、廣州、深圳十分流行,但澳門不算主流。本澳近年工廈、商廈有分拆成細小的獨立辦公室出租,但祇提供空間沒有企業管家服務,認為本澳對服務式的共享辦公室供應少、需求大,故約一年半前萌生創辦共享辦公室的想法。

經過物色選址後,最終在仔商場物業租賃約15,000呎的空間,因仔暫時未見類似的共享辦公室,且業主願意給予較長的租賃年期,故願意投資較多,主要花費在裝修及設備上,目標是打造智能科技共享辦公室。管理層方面,邀請剛從台灣移居本澳的吳培瑜擔任業務拓展經理,負責日常營運及管理。

吳培瑜介紹,共享辦公室提供會議室、會客室、水吧、餐檯等共享空間,並有六十間二至六人的獨立辦公室供出租,租金由6,600至15,800元,標準租約租期一年,也可以按租戶需要短租三個月,但租金會稍為上調。每間辦公室設有獨立的IP Phone及網線設備,可滿足IT企業的日常營運需要。另外,共享辦公室可以因應租戶的企業營運需要,將兩個或以上的空間打通,創造一個更大的辦公室。最近就有外國企業落戶租賃兩個獨立辦公室,並按要求將其打通,方便日常辦公。

冀成灣區聯動平台

蔡志勇、許國亮表示,共享辦公室開業約一個月,已租出逾三成的空間,涉及行業有航空公司、物流、貿易、IT、地產等行業。由於投資額較大,股東預計回本期需要四年,由於本澳服務式共享辦公室有限,看好本澳市場發展前景。

國家提出粵港澳大灣區發展規劃,備受市場關注,故此也考慮將該模式複製至大灣區城市,如廣州、深圳等,一方面是服務內地初創企業,另一方面可以幫助本澳及外地企業在澳門、內地同時營運,可以同時在澳門、內地享用共享辦公室的服務,成為企業拓展大灣區市場的聯動平台。

圖文/視頻 澳門日報記者   黃思僑

負責人:吳小姐

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電話:65393534

三個問題:

1、經營共享辦公室要注意哪些問題?

2、共享辦公室如何突出自身優勢吸引企業落戶?

3、如何看待澳門與內地共享辦公室的聯動平台想法?

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    聯合外地同業   構建國際服務

  【青企診斷】澳門青年企業家協會表示,由於各地推動創業創新的工作,再加上政府的推動,創業人士比以往多了很多,尤其在科技界,共享辦公室的概念應運而生,並且在短期間全球火熱,過去幾年很多辦得很成功,例如國際知名的wework。不過隨著最近wework的估值大幅下降及未能上市,共享辦公室的概念正在開始減退。

  不過大圍創業的熱情並沒有減退,取而代之是更多大企業和政府加入支持創新創業的工作,他們提供出更廉價和服務更多種類的服務,除了辦公室之外,還有培訓、網絡對接等其他服務。所以做私人共享辦公室要盡量避開他們已經服務的對象。

  今期的個案為一個在澳門營運的共享辦公室,在營運上,可以和國外和境外其他不同的共享辦公室合作做一個聯盟,以比較低成本的方法來為承租者提供國際性的服務。另外嘗試與一些大的國際性企業合作,引入他們的一些部門,例如投研部等的代表進駐,以協助小企業成長。

  因為按現在的收費,雖然會比在外面租寫字樓便宜,但隨著未來5G時代的來臨,辦公地點將不會是很大的束縛,取而代之的是對企業的服務。未來可能租戶只需要在接待非常重要的客戶的時候,才會利用辦公室的設施作開會使用,所以出租會議室的業務可以加強,甚至乎把出租會議室的業務面向到非租戶。

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   配套服務助初創企業發展

 【中銀財務建議】中銀中小企服務中心表示,隨著近年市場創業氛圍增加,眾創空間因其較低的租金成本,有利降低初創企業的創業門檻,已成為不少創業者的首選,但筆者認為經營共用辦公室不應只在於提供辦公場所。

 創業企業都會隨時間推移而成長或者離場,在這種經營模式下長期客戶註定比較少,共用辦公室的營銷及營運成本就沒辦法下降,長期需要依靠招新客戶進場維持租金收入;同時,智慧科技辦公室雖然能為企業提供一定的便利,但筆者認為尚不足以成為個案企業長遠經營發展的核心競爭力。

 對於初創或者小微企業來說,經營核心是如何發展業務,在經營上做出突破,因此,共用辦公室的核心價值應該在於如何最大化協助企業發展,建議可以從初創企業遇到的常見問題(例如經驗不足、政策配套、財務安排等)考慮,提供一系列服務,包括組織創業者的活動交流會、聘請外部導師指導培訓、財務顧問、提供政策諮詢協助進駐企業瞭解政策支持、成立投融資平台等,從協助企業註冊成立,到企業業務發展成熟,到撮合投融資助力企業做大做強,為進駐企業提供多元化服務,留住企業,穩定商業租金收入,也為共用辦公室的營運商提供多管道收入,達到雙贏。

 大灣區內目前已存在不少眾創空間,市場競爭相對澳門更加激烈,租金差距越來越少,因此必須依靠其他增值配套服務吸引初創企業,個案企業若計劃將現有模式複製至大灣區城市,建議先提前瞭解兩地文化、政策、營商環境的差異,明確企業自身的核心競爭力、目標客戶類型,及可以提供當地其他眾創空間較難複製的特色服務,建立專業化、特色化的眾創空間。

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  加強青創團體聯繫推廣

【生產力角度】生產力中心表示,當前澳門營商環境中的兩大制約因素是租金成本高和人力資源不足。共享辦公室除了遷入即用這一時間上的優勢之外,租用的企業還可以控制或減低租金成本,無疑令企業免除了一些後顧之憂。共享辦公室還提供一些附加服務(例如秘書服務等),對中小企業而言,可在某種程度上減少文書人員的聘用。

  MSPACE開業一個月便租出三成的辦公室,證明本澳巿場確實存在需求,問題是如何讓更多人知道該共享辦公室的存在。建議經營者與本地不同的商界社團(尤其是青年商界團體及青年創業團體)加強聯繫,藉此推廣該共享辦公室。公司亦可以贊助場地的方式支持團體舉辦創業活動,例如創業比賽等,以增加公司的知名度。

  共享辦公室在澳門並非沒有競爭。近年,以青年創業和文化創意為主題的服務中心相繼出現,同樣提供辦公室租賃、共享工作空間,以及類似的配套服務。MSPACE的特色在於其現代化的裝飾設計、先進的辦公設備,以及較多元的附加服務。為進一步強化特色,建議把服務進一步多元化,例如,增設本地營商資訊、企業經營諮詢、巿場調研、翻譯等服務。值得一提的是,除了服務多元之外,服務的質量同等重要,高標準硬件配合高質量的服務才能塑造出良好公司形象。

  至於把業務擴展到大灣區,建議先在澳門打好基礎再從長計議。畢竟,內地在這方面比澳門先行,巿場競爭也比澳門激烈,應先做好巿場調研,然後再作決定。如果是以跨境營運、跨境辦公的企業作為目標顧客,更要做好需求調查。

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案例點評:提供一條龍服務,引入優質企業打響品牌

本次案例企業「MSPACE」經營共享辦公室,業務項目在國外其他地方都有不少成功先例可以參考,在澳門也有類似業者經營,以下針對問題,提出建議:

(1) 掌握政策優勢大力發展,提供青創企業所需一條龍服務:會租用共享辦公室的客戶,許多都希望在澳門取得據點,並在整個灣區市場進一步擴張。所以這些企業不僅需要辦公空間,其實還需要孵化、輔導、培訓、諮詢、投資、融資、財務審計等等的一條龍服務,甚至引介協助輔導和諮詢服務就更好了。如果「MSPACE」能夠將這些點都打通,等於能入住企業解決大部份難題。澳門在產業適度多元化以及鼓勵創新創業的雙重政策加持下,加上中央政策利好不斷,「澳交所」的構想正在實現,未來灣區與澳門還有更多新的企業有相關需求,將來發展空間大,有機會爆炸性發展。

(2) 選擇優質企業,打造成功典範是最好的宣傳方法:如果有企業在「MSPACE」成功良好發展,就是對「MSPACE」最好的宣傳途徑。例如港科大的學生在深圳培養出「大疆創新科技(DJI)」,或是中國科學院的老師創立「科大訊飛」,這樣成功的案例,就是給支持單位最大的宣傳。「MSPACE」如果能吸引或培養出一兩家這樣的優質企業,有利打響名號,就可以將該模式複製到大灣區主要城市,不僅服務內地初創企業,還能幫本澳及外地企業在澳門、內地同時營運。

(3) 逐步擴大業務能量,爭取更多空間:澳門地小人多,高性價比的優質辦公空間是稀缺資源,當然因為場地和規模的限制,「MSPACE」或許不容易在短期之內就倍數成長,但是如果能夠達到「澳門民營共享辦公室第一品牌」的目標,就可以算是巨大成功了。建議「MSPACE」和更多業主洽談,取得良好條件和更多空間,甚至和部份空間業主進行異業合作而非單純承租關係;或者是在政府優惠措施支持下,以類似舊金山Tech Shop技術工坊的模式,獲得更大空間發展。

澳門大學工商管理學院教授

劉丁己博士