地產:今年樓價料升10-15%

2018-07-19 12:14:18 564

   回顧二季本澳樓市成交量價齊跌,地產業者指出,主要因為首季眾多新盤推出,且步入加息周期,居民投資趨審慎,相信下半年升幅會放緩。然而在港珠澳大橋開通等利好因素帶動,以及住宅供應失衡,樓價全年料升10-15%。

    澳門中原地產及仲量聯行昨分別於中午十二時及下午二時半舉行中期樓市回顧發佈會。

    中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德表示,第二季成交量及樓價均有回落現象,上季住宅成交量約3,030宗,環比下跌近兩成;樓價方面,每平方米成交價約111,079元,環比跌幅約4%。是次下調並非來自經濟等外部因素,而是首季發展商積極推盤,消耗了大批市場購買力;此外,亦因首季有大量的一手樓花成交,拉高了樓價。據財政局資料顯示,第一季樓花成交佔總成交量約52%,第二季佔比則下跌至19%,反映第二季市場成交量以二手單位為主,樓價正處於穩健發展階段。

    大橋通車利好發展

    回望過去數年,除了有一手新盤推售的月份,成交量基本上維持在五百至七百宗水平,在當局放寬青年首置按揭成數後,第二季每月成交量幾乎都達千宗水平,而且在這些成交中,有逾八成買家為首置人士,反映政策有成效,能幫助到有上樓需要的居民,二來反映市場對住宅需求依然龐大。預計在強大需求支持下,本澳樓市將持續健康有序地發展。

    踏入暑假,第三季為樓市傳統淡季,加上中美貿易戰升溫令經濟氣氛緊張,投資者轉趨審慎觀望,難免影響交投放慢,預料第三季成交量將再進一步減少。不過由於澳門是用家主導市場,非投資者作主導,故縱使成交量下跌,並未影響樓價平穩。此外,澳門樓市自身仍存有不少利好因素,如第三季港珠澳大橋或通車,將帶動經濟向好,加上目前澳門住宅市場處於求過於供,樓價下跌機會較微,因此外圍環境不利因素對澳門市場相對影響較小。

    上半年市場成交以首置客為主,細單位成交居多,很多業主於物業套現後,估計今季這筆換樓資金將重新注入市場,預計第三季成交將集中於兩房及三房單位,即1,000呎至1,500呎的大單位上。總結第三季樓市將呈現量跌價平穩局面,成交總金額方面亦將提升,維持今年樓價上升15%的預測。

    仲量聯行物業估價部高級經理黃嘉良指出,今年上半年澳門經濟表現良好,各房地產分類均表現理想。然而,澳門金管局於今年六月上調基本利率,縱使按揭利率尚未隨即調升,投資氣氛將轉趨謹慎。在進入加息周期及環球經濟波動的情況下,預料澳門樓價升幅將於下半年有所放緩,全年料樓價上升10%。今年上半年澳門住宅買賣交易總量持續上升。

    落成住宅供不應求

    供應方面,多個發展商同步在調控政策出台前展開銷售活動,今年首六個月的樓花銷售達2,513宗,佔住宅成交量超過37.0%,遠高於過往數年平均約20%的比例。今年上半年,有多於八個預售項目及剛落成的現樓項目在市場上銷售。上半年由於多個新樓盤推出所帶動,高級住宅及中小型住宅資本值分別較去年底上升3.5%及7.8%,回報率則分別為1.5%及1.7%。

    租賃市場方面,今年上半年外地勞工人數增加,加上博彩貴賓廳業務持續向上,受皇朝區及氹仔區等租金上升帶動,今年上半年高級住宅及中小型住宅租值較去年底分別上升9.9%及8.6%。

    仲量聯行澳門住宅部主管黃智威稱,住宅市場長期存在供應不足的問題,過去五年澳門每年平均結婚宗數約3,946宗,但每年平均只有約2,576個住宅單位落成,單從新婚居住需求層面考量已無法滿足。雖然政府致力在政策層面上減少住宅的投資需求,如今年二月實施的調控政策令住宅炒賣個案 (假設為購買當日持有一個物業以上者) 佔比由一七年約30%縮減至現時不足4%,大幅削弱市場的投機炒風,住宅成交亦首次轉由首置買家主導,惟在住宅供求嚴重失衡的情況下難以令樓價回落。

    来源:澳門日報