豪宅估價跌逾一成 細價樓企硬

2021-07-15 11:48:15 editor 10

   新冠肺炎疫情爆發逾年,本澳樓市整體走勢平穩,但估價已出現變化。第一太平戴維斯(澳門)有限公司董事總經理廖沛霖、澳門估價及專業顧問主管廖倩如表示,住宅物業成交以“比較法”作估價,即參考市場成交價作估價基礎。目前樓市情況下,八百萬元以下住宅估價變化不大,一千萬元或以上的住宅估價較疫前跌一成多。

    記者  黃思僑  報道

    估價住宅比較法

    廖沛霖、廖倩如表示,基本上可進行交易的不動產均可估價。根據不同類型的不動產,有不同估價方法。如大多數居民關心的住宅市場,一般以“比較法”為估價方法,即參考同區、同類住宅的市場成交價作估算基礎;酒店等資產則以“收益法”為估價方法,以酒店本身的盈利能力作估算,加上酒店本身的設施等得出一定估值,如有酒店包含賭場則要參考更多數據。

    如果是貨櫃碼頭、機場等設施,則以“成本法”作估價方法;地皮則會用“剩餘法”作估價,評估上蓋物業的發展空間及潛力,再扣除發展成本得出估值。以上方法估價員都會以現有記錄作估價參考,不會以先知方式預判將來發生的變化,因估算將來的變化屬推測,而非估價。

    本澳大部分不動產成交都是住宅成交,估價參考同區物業市場的成交價為主,有時甚至會有專業的估價人員進入單位視察,檢查住宅單位現況,如裝修、保養情況以及是否有僭建等。即使單位有裝修,估價員不會把裝修費用全部計算在估價上。但單位如有甩漏、改動間隔則可能影響估價。僭建部分因不符合法例要求,存在政策風險,故不會反映在估價上。

    受政策因素影響

    至於住宅估價不足,有時因樓價升勢顯著,估價追不上樓價升幅,因今天成交的住宅以近月已成交的住宅單位為估價基礎,估價難即時反映市場現價。

    疫下本澳整體樓市尚算平穩,廖倩如表示,目前看,八百萬元以下的中小型單位估價變化不大,因有首置政策支持,市場成交集中八百萬元以下的住宅。一千萬元或以上的住宅估價則跌一成多,因該類型住宅在政策因素影響下,承接力較弱;加上投資者減價放售,甚至有早年買入的境外投資者減價三成套現離場,令估價受一定影響。

   來源:澳門日報