仲行:舊式商廈租金或下調兩成

2021-04-22 12:14:06 23

    過去幾年,特區政府多次提到把政府部門遷出寫字樓物業,以節省租賃開支。行政長官賀一誠早前預計,到二四年,租用寫字樓的政府部門可遷入政府合署。仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪表示,據業內統計,全澳政府部門共租200萬平方呎的寫字樓面積,佔整體供應的13%。倘二四年全數遷出,市場短期內難消化,舊式寫字樓租金將受壓,或有兩成下調壓力。


    三年全數遷出商廈

    賀一誠提到,政府未來有兩幅土地用作興建政府合署,以解決政府部門長期租用私人寫字樓的現象。兩幅政府合署用地中,一幅正在設計,另一幅正開標設計。預計到二四年,現時租用寫字樓的部門,基本可全部入駐政府合署。

    古嘉豪表示,據業內統計,全澳有48幢寫字樓物業,共提供1,500萬平方呎的租賃面積,當中有近1成、約150萬平方呎的面積因各種不同原因而長期空置;有3幢、約1成面積為甲級寫字樓物業;其餘1,200萬平方呎的面積為二三線寫字樓物業,主要分佈皇朝區、南灣區,當中政府租用的面積約200萬平方呎,佔總體供應13%。

    供應增短期難消化

    目前本澳產業結構尚未多元化,仍以博彩業為主,但賭收在疫下復甦緩慢,特區政府財政收入銳減,為此普遍削減行政支出;本澳中小企、青創對寫字樓需求存在不確定性,因此政府部門在未來三年陸續遷出寫字樓物業後,皇南、南灣等舊式寫字樓供應量將增加,產業單一下,短期內難以消化。

    現時皇朝、南灣區的舊式寫字樓呎租約16-17港元,在粵港澳大灣區城市群中屬於較高水平。鄰近的橫琴,甲級寫字樓呎租約8元人民幣,總供應面積有逾4,700萬平方呎;較遠的廣州、深圳,甲級寫字樓呎租約16元-19.5元人民幣。因此,當政府部門遷出後,加上周邊城市的競爭,本澳整體配套較弱的舊式寫字樓,難免要減租引客,或有2成的調整壓力。不過,寫字樓租金下跌,對澳門未來產業發展未必是壞事,因租賃成本降低,有助本澳中小企發展、鼓勵青年創業,從而推動經濟多元化。

    市場觀望成交淡靜

    政府部門“放風”遷出私人寫字樓物業已數年,有業主希望趁仍有租約時放售全層單位。以去年建築面積平均成交呎價8,000元計算,全層寫字樓放售涉資逾億元。在現時市況氣氛欠佳,且政府部門遷出私人寫字樓的前景下,投資者會繼續觀望市場變化,故寫字樓成交低位徘徊。

    另外,皇朝區、南灣區寫字樓普遍存在業權分散問題,在現行法例下難以裝修、翻新,不少寫字樓的公共空間、設備已老化,競爭力持續下跌。參考香港同類寫字樓物業,空置情況將越來越多,價格則跑輸大市。

    來源:澳門日報