港地產霸權社會不穩 寬按揭飲鴆止渴

2019-11-04 12:38:06 11

   香港在過去四個多月來發生400多場示威、遊行和集會,往往都會演變成暴力抗爭。暴動發生的原因有多方面,但是香港“地產霸權”是造成貧富懸殊、房價高不可攀、民怨沸騰和社會不穩的重要原因之一。最近香港特首林鄭月娥發表的施政報告提出一系列惠民措施,特別是對解決市民的住房保障着力頗深,值得大家鼓掌歡迎。

    業主反價先見其害

    林鄭所推出的短、中期支援措施,包括大幅增加過渡性房屋項目,多管齊下增加土地供應,都有助緩和市民的不滿情緒,但筆者對其放寬九成按揭限制有所保留。林鄭新措施把首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由現時四百萬港元提升至八百萬港元,而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由六百萬港元提升至一千萬港元;後者可以包括自用樓換樓按揭。

    香港特區政府出台放寬按揭成數的政策,的確可以刺激購房需求,但也同時會刺激樓價上漲,鼓勵更多財力不足的買家在高價接貨。據報道在新政策推出後,市場上有兩成放盤業主反價封盤,反價幅度達5至10%。原先希望幫助初次置業人士上樓的政策,未見其利,先見其害,而銀行和買家今後卻要承擔更大的風險。

    以一套800萬港元的單位來說,如果首期只付一成80萬港元,向銀行借款九成即720萬港元,還款年期為三十年,以按揭利率2.475%計,每月供款為28,355港元;但如果按揭利率上漲3厘至5.475%,每月供款會上升至40,768港元。無論如何,即使有幸勉強上車置業的家庭,起碼要月入7、8萬港元才能負擔,但仍然逃不出一世做房奴的命運。

    次按引發金融海嘯

    其實,很多香港發展商早就發明各種優惠按揭計劃,通過自己旗下的金融子公司提供高成數的貸款,以逃避銀行業的監管規則,一些成數甚至可達房價120%以上。如果政府和發展商希望通過提高按揭成數而非降價去“協助”小買家上樓,最終結果將事與願遺,適得其反,樓價也只會高燒不退。

    大部分人都是健忘的,對○八年席捲全球的國際金融海嘯記憶已逐漸遠去。當年金融海嘯爆發源自美國的次按危機,在紙幣泛濫、低息環境、房價不斷上升的環境中,大家對“買磚頭一定賺錢”深信不疑。大量資金湧入房地產市場。銀行和金融機構為競爭業務,追求更高利潤,不惜降低貸款標準以招徠生意,次級貸款(Subprime)於是大行其道。

    所謂次級貸款(Subprime),就是為那些缺乏正常借錢條件的客戶提供貸款,這些客戶多為信用紀錄較差的人士,或者是付款能力有問題,或者是負債率太高,其流動現金往往有問題,甚至有些財務公司推出“無須首期,不查收入” 的辦法爭客,身無分文也可以借到錢買樓,你說美國還不是“天堂”?是不是很照顧老百姓?

    業主斷供銀行賤賣

    金融機構再把次按貸款包裝成按揭證券產品出售,為了讓投資者放心,它們向保險公司購買次按產品還款保險,因此可以得到源源不絕的資金支持,並獲得超額的投資回報。然而“人無千日好,花無百日紅”,經濟周期循環有起有落,房地產價格不會永遠上升,利率不會永遠只跌不升,在情況逆轉之下,大量本來就無力借款的業主被迫斷供。

    在連鎖反應之下,華爾街整個資金鏈斷裂,百年老店雷曼投資銀行以及不少次按貸款公司倒閉,連半官方的兩房貸款公司和國際保險業巨頭AIG亦瀕臨破產邊緣,大量銀行回收物業拍賣盤充斥市場,觸發全球房市和股債市場插水式下跌。美國聯儲局局長於是實踐自己的一句名言:“我願意從直升機上拋出銀紙,以防止出現經濟危機。”全球央行幾乎無一例外,狂發鈔票,持續七、八年施行貨幣寬鬆政策,才避免一場可能出現的歷史上最嚴重的經濟危機。

    在這次金融海嘯中,成千上萬的美國中產人士成為最大的受害群體。他們因為無力按期繳付按揭供款,自住房屋被銀行沒收賤賣,最於喪失家園,很多至今仍無法恢復元氣。


    容永剛

    來源:澳門日報