地產業:付建築成本難鼓勵業主重建

2019-08-22 11:56:51 14

   政府預計都市更新公眾諮詢今年底開展,當中包括業權百分比等。然而,特首候選人賀一誠談及的都市更新構想,與過去討論內容不盡相同。有地產業者表示,業權百分比必須適當下調,否則難開展都更工作。此外,希望業主支付建築成本的構想,理論上可行,但現實與業主期望有落差,難以鼓勵業主支持重建,開展都市更新。

    都更工作停滯不前

    賀一誠連日落區了解民情,並多次談及都市更新的構想,認為澳門都市更新不走香港模式,因下調業權、強拍可能掀起司法訴訟,時間更長。並提出政府墊支重建、業主支付建築成本等構思。

    前稱舊區重整的都市更新,紙上談兵逾十年,依然停留在立法工作的前期層面,至今實際工作進展不大。賀一誠談及的都更構想,與過去都更會討論的方向不同,難免令人憂慮都更法公開諮詢後,法案內容一改再改,令都更工作遲遲未能開展。

    有地產業者表示,都市更新涉及的問題複雜,特別是舊區因歷史原因,有各種各樣的疑難有待解決。以祐漢區為例,區內有舊樓地面層現正作為“商舖”營業,查屋紙登記用途為“住宅”,兩者市場價值不一,業主必有意見,即使舊屋換新屋、按“住宅”用途依法賠償,也未必能夠解決,適當下調業權比例是可取的做法。此外,未來的都更法,內容並非祇針對住宅,商業樓宇、工廈也可能適用,也要考慮這類樓宇未來的重建問題,畢竟“舊屋換新屋”的做法,未必適用商業、工業樓宇。

    重建整區考慮出發

    此外,舊區居民同意政府規劃、重建,但如果要業主支付建築成本,恐怕會惹來業主反對,最終寧願住舊屋也不支持重建。

    按目前市場情況,每呎建築成本1,500元,一千呎住宅單位建築成本150萬,大多數舊區業主沒有能力負擔,且因年齡偏高,即使向銀行申請貸款,還款年期也不長,部分年事已高的業主,甚至難以申請銀行貸款。

    另外,參考內地拆遷房經驗,原業主先搬到暫住房,待樓宇重建完成後無償得到新單位,或者選擇與市場價值相等的一筆補償金。因此,公帑墊支重建出發點好,理論上可行,但現實操作要顧及民情,否則沒有誘因鼓勵舊區業主支持重建。

    祐漢舊樓不少屬五層高的樓宇,重建時宜整個區域考慮,增加民生配套設施,不僅要改善社區環境,更要提高居民生活質素。在安置原住戶後,如果多出的單位,可以考慮用作協助夾心階層置業。

   來源:澳門日報