第一太平:今年樓市成交料九千宗

2019-01-31 12:54:51 12

   去年全年樓價再創新高,第一太平戴維斯(澳門)有限公司澳門及中國西南區董事總經理廖沛霖表示,去年樓價在政策因素影響,由八百萬元以下的細價樓帶動,樓花價格微升,二手大單位更倒跌。去年下半年成交持續萎縮,今年未見利好消息,首置購買力未必能夠持續旺盛,料全年九千宗成交,樓價則有可能調整。建議政策放寬換樓客的樓按比例,釋放換樓需求,改善住屋環境。


    財政局公佈,去年全年申報結算資產移轉印花稅的住宅單位有一萬〇五百八十五宗,按年微升百分之一點二七,主要由樓花成交帶動;每平方米實用面積均價按年升百分之十點六至十一萬一千二百三十七澳門元(下同),再創歷史新高,當中以現樓升幅較大。

    八百萬以上成交差

    廖沛霖指出,去年全年官方統計數據平均樓價升一成,但當中的升幅主要以八百萬元以下的細單位帶動為主。因去年初政府放寬青年首置樓宇按揭比例,符合條件的首置買家可八成按揭,雖然政策協助首置人士圓“上車”夢,但市場反映卻是推高細單位價格。首置買家以較低的首期入市,看似受惠政策“上車”,實際上卻是買貴價。受政策影響,細單位價格平均升逾一成,加上去年三月以後的成交個案是首置買家,故帶動整體樓價上升。

    政府更改樓按政策後,首置買家逾八成,換言之非首置買家佔不足兩成,反映投資者、換樓客幾乎絕跡。因此,八百萬元以上的中、大單位成交十分慘淡,加上去年下半年外圍環境欠佳,中、大單位價格不升反跌,有大單位叫價減兩成至低於市價,近半年仍然無人問津。

    樓花實質升幅溫和

    樓花方面,去年樓花銷售主要集中首兩個月,雖然呎價創新高,但當中包含不少折扣優惠,特別去年中以後,發展商加大折扣優惠,甚至推出印花稅回贈,吸引買家。

    以估價角度看,估價部門會以扣除所有優惠的呎價作為估價標準,扣除所有折扣後,樓花呎價實際維持一萬至一萬一千元的水平,按年升幅不算多。

    去年三月以來,成交量基本呈持續萎縮趨勢,去年十二月跌至四百多宗,三月至十二月平均每月成交七百宗。今年至今尚未有任何利好消息,也沒有大型樓花新盤開售。參考去年加辣後,月均成交七百宗的水平,加上大部分首置買家購買力去年已被消化,故預計今年住宅成交約九千宗,地產中介面臨寒冬。

    政府推出取得印花稅,令資金緊張的換樓客受到較大影響。政府去年放寬青年首置按揭,反而令換樓客感到不公平,同樣持有一個物業,想改善居住環境、向上流動反而更難,故建議政府考慮為換樓客適度放寬樓按限制,協助改善居住環境。

    賭權開放後,本澳樓市與賭收增長趨勢幾乎一致,但樓市已升至較高水平,賭收增長對樓價的帶動作用已減弱,一七、一八年賭收與樓價走勢開始改變。受諸多政策因素制約影響,加上沒有外來資金入市,今年樓市有可能調整。如政策沒有改變,八百萬元以上的住宅表現會較差,八百萬以下的首置盤則會平穩。

   來源:澳門日報