樓價續貶 誘發經濟危機?

2022-06-02 11:33:51 62

   本澳經濟面對疫情疊加內地收緊出入境政策,以及打擊跨境資金的衝擊而陷入回歸以來的低潮,樓市同樣一潭死水。澳門資深地產業者何兆恆表示,樓市持續低迷、未見復甦,加上下行壓力漸大,憂慮樓價持續貶值,或誘發深層經濟危機。


    何兆恆表示,澳門樓市下行壓力日漸加重,自經歷一四及一五年的調整期後,樓價趨穩,樓市朝健康平穩方向發展。但近年疫情肆虐,整體市場情緒表現悲觀,樓市交投萎縮,價格持續回落,若出現骨牌效應,或為本澳帶來難以復甦的傷害。

    樓市暫無復甦跡象

    澳門樓市面臨多重困境。首先是樓市暫無復甦跡象。成交量持續下降,由疫前的每年近萬宗成交,回落至去年約6,000宗水平,今年二月甚至跌至200宗的單月新低,反映市場購買力正逐漸減弱。疫下不少企業倒閉,失業率上升,加上本澳缺乏新資金流入,即使疫情過去,經濟也難迅速回復昔日光景。即使全面復甦,居民恢復購買力及重建信心需時,料復甦時間難於一兩年內出現。

    其次是美元持續走強、人民幣匯價下跌。疫情期間澳門大部分企業縮減成本、居民減少消費,降低負債、減少利息開支是社會主流。美國加快加息步伐,早前銀行業界坦言港澳面臨加息壓力,如澳門跟隨加息步伐,居民雪上加霜。此外,人民幣下跌對澳門經濟復甦有較大影響,始終澳門大部分旅客來自內地,貨幣貶值將影響內地旅客在澳消費意慾。

    推措施阻樓市向下

    第三是資產貶值易陷“資不抵債”局面。統計局資料顯示,一八及一九年建築面積呎價約7,100元。疫情後樓價迅速回落至6,500元以下水平,今年首季更進一步下滑至6,000元水平。此外,截至今年三月,未償還住宅按揭貸款總額約2,388億元,商用物業貸款總額約1,609億元。若此時推出抵禦樓市向下發展的有效措施,降價幅度仍在可控及理應承受範圍內。但若放任其向下發展,市場或將出現資不抵債情況。他預計,首批受影響的將為賭場附近及舊區舊住宅,尤其一三至二○年間樓按借貸7-8成的居民,由於樓價下跌,將有可能面臨估價下跌。

    商業方面,目前已有地皮、寫字樓、商舖、豪宅陸續進入法院拍賣程序。以寫字樓為例,過去五年平均成交呎價7,000-9,000元不等,目前寫字樓價平均跌近35%,加上政府部門節省租金興建總部搬遷,橫琴提供大量寫字樓單位,估計寫字樓也將成資不抵債重災區。

   來源:澳門日報